Как налог на имущество разоряет астраханский бизнес. Разбор на конкретном примере

В центре Астрахани, рядом с набережной Волги расположено неприметное здание, состоящее из подвала и первого этажа и находящееся в собственности частника. Помещения здания сдаются в аренду, но без особого успеха. Подвал (229,7 кв.м.) и первый этаж (234,2 кв.м.) – каждый имеют свой кадастровый номер и кадастровую стоимость.

Реальная, рыночная стоимость у всего здания - от 5 до 6 млн рублей, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Но установленная государством кадастровая стоимость на данный момент следующая: у подвала - 8 млн.748 тыс. рублей, а у первого этажа - 8 млн. 919 тыс. рублей!

Итого, цена за всё здание кадастром определена - 17 млн. 667 тысяч рублей. Безусловно, за эти деньги его продать невозможно. Зато заплатить налог от этой суммы – 2 процента – пожалуйста, выложите.

До того как астраханские депутаты подняли эту налоговую ставку, предприниматель платил за здание 8919 рублей за первый этаж и 8748 рублей за подвал. Всего в 2017 году уплачен налог на собственность 17677 рублей.

За 2018 год налог начислен уже в размере 353 тыс. 329 рублей! За первый этаж - 178 тыс. 378 рублей. И за подвал - 174 тыс. 951 рублей.

Если предположить, что в Астрахани случится экономическое чудо, и первый этаж здания получится целиком сдать в аренду, то за первый этаж при расчёте: 125 кв. м. умножить на 300 рублей за квадратный метр, получится 37500 рублей в месяц. 37500 умножить на 12 месяцев, получится 450000 рублей.

Подвал сдать невозможно! На первом этаже с начала этого года с трудом были сданы в аренду 40 процентов от общей площади. Это – 180 тысяч рублей в год. От этой суммы нужно заплатить налог 13 процентов. Остаётся 156600 рублей. Из них вычитаем расходы на эксплуатацию здания. За прошедшие 8 месяцев они составили 142928 руб. А впереди еще 4 месяца.

Так, а где же предпринимателю – собственнику здания, теперь ещё взять 353 тыс. 329 рублей, чтобы заплатить 2 процента налога на имущество (за здание)?

Продать здание? А кому оно нужно с такой экономикой?

А может быть, его просто подарить государству?

Завуалированное раскулачивание?

Даже, если представить, что здание всё же удалось целиком сдать в аренду, то и в данном случае предприниматель оказывается в тотальном убытке.

Считаем.

При самом оптимистичном прогнозе получаем от аренды 450000 рублей за год.

Вычитаем налог на имущество 2 процента, который в денежном выражении составляется 353329 рублей. Получаем 96671 рублей.

От 450000 рублей вычисляем другой налог – 13 процентов. Он составляет 58500 рублей.

Вычитаем из 96671 рублей 58500 рублей. Получаем 38171 рубль.

Вычитаем расходы по эксплуатации, которые за 8 месяцев этого года уже составили 142928 рублей.

38171 – 142928 = - 104757 рублей

В итоге получился убыток на 105 тысяч рублей. Это, не считая эксплуатационных расходов на оставшиеся 4 месяца 2019 года. Если их учесть, дойдёт до убытка 150 тысяч рублей - минимум.

Но напомним, этот расчёт при условии, если вся площадь здания сдана в аренду, что при нынешних экономических условиях в Астрахани - невозможно.

Собственнику здания еще повезло, что хоть на какую-то площадь нашлись арендаторы. А если они уйдут или обанкротятся? А в подвал какие арендаторы пойдут? Это невозможно.

А ведь только за подвал надо отдать налог в размере 175 тысяч рублей.

Одним словом, если нет арендаторов, надо отдать за здание 353 тысячи рублей в год. Значит для этого надо брать кредит?

Безумие: налог вырос в 21,2 раза!

При этом, кадастровая стоимость превышает рыночную от 2,9 до 3,5 раза.

Собственник с удовольствием продаст это здание за 17,7 млн рублей – по стоимости, которую указывает государственная кадастровая оценка. Только кто купит по такой цене?

Даже по рыночной не купят. А увидев такое налоговое обременение, ни с какой скидкой не купят.

Что это:

Принуждение к дорогостоящим мероприятиям по снижению кадастровой стоимости?

Принуждение к отказу от собственности?

Передел собственности?

Или это специально продуманная идея по накаливанию и без того напряженной политической обстановки и вызывание недовольства среди оставшихся собственников жилых и нежилых помещений?

Максим Терский, AST-NEWS.ru